Gli affitti in Italia, tra canoni in ribasso e 'boom' della cedolare secca | Architetto.info

Gli affitti in Italia, tra canoni in ribasso e ‘boom’ della cedolare secca

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canoni di locazione per gli affitti in Italia continuano a scendere, ma nelle città metropolitane come Napoli, Roma e Milano ci si sta avvicinando a una fase di stabilizzazione. Confermato il “4+4” come contratto più utilizzato, mentre la cedolare secca prende sempre più piede, e le prossime stime parlano addirittura di picchi nelle città metropolitane dell’80%.

Sono questi i contenuti principali dell’osservatorio annuale di Solo Affitti – Nomisma, il franchising immobiliare attivo in Italia con 350 agenzie. Il calo medio degli affitti in Italia nel 2013 è del 4,5%. In alcune città le percentuali al ribasso sono molto alte, come Perugia (-14,2%), Trieste (-11,8%), Campobasso (-8,2%), Genova (-8,1%) e Torino (-7,4%), dove – nota il rapporto – nel 2012 erano rimasti quasi invariati (-0,4%). Dall’altro lato si assiste a cali molto più contenuti nelle grandi città, che l’anno scorso avevano subito crolli importanti: a Roma un -0,5%, a Napoli -1,4% e a Milano -2,3%. Modesti anche i cali a Trento (-1,1%), Bologna (-1,4%), Cagliari (-1,5%), Venezia (-2,1%) e Bari (-2,2%). “Le grandi città”, afferma Silvia Spronelli, presidente di Solo Affitti, “hanno anticipato lo scorso anno il trend in calo degli affitti, perciò, proprio leggendo i numeri delle realtà metropolitane ci aspettiamo per il 2014 una sostanziale stabilità dei canoni e buon numero dei contratti di locazione nel residenziale, soprattutto in centro città”.

Il ribasso è in media lo stesso per tutte le tipologie di immobili, con bilocali (-4,7%) un po’ sopra la media nazionale, trilocali (-4,5%) e quadrilocali in linea (-4,4%), e monolocali che hanno tenuto meglio (-4,3%) degli altri. A Milano hanno sofferto in particolare i monolocali (-12,8%) mentre le quotazioni dei quadrilocali hanno avuto un incremento (+2,9%). Tendenza dettata forse dalla domanda sempre crescente di condividere gli spazi per contenere le spese.

Fig.: Variazione dei canoni dal 2012 al 2013 nei capoluoghi di Provincia.

Per quanto i riguarda i canoni, nel 2013 il prezzo medio nelle città capoluogo è di 516 euro, che salgono a 558 se l’appartamento è ammobiliato e a 569 se l’abitazione è dotata di garage. Si spendono mediamente 394 euro al mese per un monolocale (430 ammobiliato) e 464 euro per un bilocale (504 con mobili). La spesa arriva fino a 551 euro per alloggiare in un trilocale (con un incremento di 47 euro in presenza di mobili), e tocca i 653 euro per un quadrilocale (701 arredato).

Gli affitti più alti sono sempre a Roma (canone medio di 875 euro) e Milano (838 euro), seguiti da Firenze (628 euro), Venezia (600 euro), Bari (512 euro) e Napoli (511euro). Gli alloggi in affitto più economici si trovano a Catanzaro (363 euro), Perugia (385 euro), Campobasso (403 euro), Potenza (420 euro), Aosta (440 euro) e Torino (441 euro), che sono i capoluoghi del Nord Italia più economici.

Fig.: Quotazioni medie degli affitti nei capoluoghi di provincia.

I contratti con cedolare secca sono preferiti dal 64% dei proprietari, contro un 36% che rimane ‘fedele’ alla tassazione tradizionale con il regime Irpef. La cedolare secca incontra maggiore successo nelle regioni del Centro (69%), seguite da quelle del Nord Ovest (65%) e del Sud (63%). Ha meno appeal nel Nord Est (57%).“Con la riduzione dell’aliquota della cedolare secca al 15%” spiega Spronelli, “la percentuale di proprietari che opterà per questo regime fiscale aumenterà ulteriormente, attestandosi attorno al 72% e toccando punte massime del 78% nelle regioni del Centro e 71% nel Nord Ovest. Nelle città metropolitane si potrebbe arrivare anche a picchi dell’80%”. Sulla scelta del regime fiscale sembra pesare il maggiore o minore utilizzo dei contratti a canone concordato: il regime Irpef, infatti, per questa tipologia è ancora ritenuto conveniente soprattutto nel Nord Est dato che ci sono città, come Bologna, in cui gli accordi territoriali rendono conveniente, grazie alle deduzioni di imposta (un ulteriore 30% rispetto al 5% previsto per tutte le tipologie contrattuali), la tassazione ordinaria rispetto a quella con cedolare secca.

È sempre il contratto libero 4+4 il più utilizzato in Italia (45% dei casi), in leggero calo rispetto al 2012 (49% dei casi). I capoluoghi dove il contratto libero è più diffuso sono Milano (90%), Aosta (70%) e Napoli, Potenza e Trento (tutte con il 60%). Il contratto transitorio è utilizzato nel 29% dei casi, soprattutto in capoluoghi come Catanzaro (70%) e Cagliari (50%), mentre il canone concordato raccoglie quasi un quarto delle preferenze (24%), con punte del 73% a Trieste, del 62% a Bologna e del 50% a Firenze e Genova. Restano marginali i contratti completamente liberi (1,4%) e il comodato d’uso (0,4%).

Il tempo medio necessario a trovare un appartamento è pari a 2,6 mesi, in linea con il 2012 (2,7). Più lunghi i tempi nelle zone di pregio (quasi tre mesi), mentre in semicentro i tempi si riducono a 2,2 mesi. Sono queste le zone, precisa il rapporto, col miglior rapporto qualità-prezzo: dotate di servizi, buone disponibilità di parcheggi e prezzi più abbordabili. I tempi sono piuttosto veloci per le abitazione di nuova costruzione: 1,5 mesi.

Come nel 2012 ma in misura leggermente minore, nel 2013 la fetta più ampia di chi affitta un appartamento lo adibisce ad abitazione “principale” (46%), mentre la percentuale di appartamenti per lavoratori in trasferta per brevi periodi è al 29% e gli studenti fuori sede al 22%. In affitto vanno soprattutto le giovani coppie senza figli (36%), anche se sono diminuite del 4% rispetto al 2012. Le coppie con figli sono aumentate dal 25 al 28%. Si conferma attorno al 25% la quota di single in affitto, mentre continua il successo della condivisione degli appartamenti da parte di 2 o più persone non legate da vincoli di parentela (12%). Le città dove il fenomeno della condivisione è più diffuso sono soprattutto quelle universitarie come Bologna (35%), Milano e Trieste (20% ciascuna) e Catanzaro (18%).

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