Mercato immobiliare residenziale: focus su Napoli | Architetto.info

Mercato immobiliare residenziale: focus su Napoli

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Il Centro studi di Casa.it ha preso in esame l’andamento della domanda e dell’offerta e l’andamento dei prezzi degli immobili residenziali negli ultimi dodici mesi, da luglio 2012 a luglio 2013. Nel primo semestre dell’anno è proseguita a livello nazionale la flessione delle compravendite delineatasi nel 2012, con un calo stimato dal 14% al 22% rispetto all’analogo periodo dell’anno scorso.

Il quadro della situazione, tuttavia, non è tutto a tinte fosche. Nelle principali città italiane, infatti, il mercato ha dato segnali più positivi rispetto alla tendenza generale, soprattutto in termini di domanda cresciuta a ritmi maggiori rispetto allo stesso periodo del 2012. Dai dati del Centro Studi di Casa.it emerge la mappatura aggiornata dei quartieri emergenti di Milano, Roma, Torino, Bologna, Firenze e Napoli. Si tratta di zone dove gli scambi hanno ripreso una certa vivacità nonostante la difficoltà di trovare un punto di incontro tra le quotazioni proposte dall’offerta e i prezzi che la domanda è disposta a pagare.

I dati sulle compravendite di Napoli sono positivi alla fine del 2012 ma fuorvianti, in quanto, come specifica l’Agenzia delle Entrate, durante l’anno passato in città e provincia è partito un imponente piano di dismissioni del patrimonio residenziale pubblico che ha influenzato parecchio il mercato locale. Resta comunque il fatto che alla fine del primo trimestre 2013 gli scambi di abitazioni nel capoluogo partenopeo sono aumentati del 14,3% rispetto allo stesso periodo del 2012.

Al di là del piano di dismissioni del comune, l’area non interessata in particolare da questo piano e che è la più attiva sia in termini di domanda che di scambi, è quella del centro antico della città. Questa macroarea nel panorama cittadino si caratterizza soprattutto per l’andamento positivo registrato sia nel 2012 sia nei primi mesi del 2013.  Le migliori performance si sono avute lungo la dorsale viaria che da Corso Umberto I si dirama verso Piazza Plebiscito, Piazza Dante, via Toledo e, in particolare nella zona intorno a Piazza Bovio, interessata dai lavori di riqualificazione urbana connessi all’apertura delle stazioni della Metropolitana Toledo e Università.

Non solo utilizzatori primari, ma anche investitori si affacciano sul mercato in cerca di abitazioni di piccole dimensioni (50/80 mq) da acquistare e da affittare successivamente a chi frequenta l’università. I prezzi di vendita nella zona erano già calati di oltre 10 punti nell’arco degli ultimi tre anni e oggi sono più appetibili, visto che in media si tratta su valori compresi fra i 3.400 e i 3.800 euro al metro quadro.

“Siamo in presenza di una domanda vivace concentrata negli appartamenti di piccole dimensioni e che si giustifica con forte presenza di studenti fuorisede – commenta Daniele Mancini, amministratore delegato di Casa.it -. Di contro, le grandi metrature soffrono e, a volte, si decide di frazionare per poi affittare”.

Resta fuor di dubbio che il mercato residenziale di Napoli ha subito in questi dieci anni una flessione che in pochi altri capoluoghi è stata così forte: oltre il 45% in meno degli scambi. Le motivazioni sono soprattutto da ascriversi alla crescita dei valori a cui non ha fatto seguito una identica crescita della economia locale e di conseguenza della disponibilità di spesa delle famiglie, a cui va aggiunta, la forte stretta creditizia degli ultimi due anni e mezzo.

I segnali provenienti dal mercato, in relazione ai prezzi di vendita, registrano un differenziale di prezzo che oggi è intorno al 15%, ma non sono ancora moltissimi i venditori disposti a rivedere il loro valore per arrivare ad una conclusione della trattativa. Le abitazioni classificabili come di tipologia “media” o “popolare” hanno visto i loro prezzi di vendita ridimensionarsi rispetto alle punte toccate nel 2008 del 15-20%; oggi il valore medio per queste tipologie localizzate nelle aree di Napoli meno care – come Secondigliano, Pianura e Poggioreale – sono comprese in un range fra i 2.100 ed i 2.500 euro al metro quadro.

Invece, nelle zone di maggior pregio come Posillipo e Chiaia i prezzi delle abitazioni ristrutturate toccano i 9.500 euro al metro quadro, a Vomero/Scalatti siamo invece intorno ai 6.000 euro al metro quadro.Le difficoltà della domanda più debole, che deve ricorrere a finanziamenti che vanno a coprire in media non più del 65% del valore totale dell’abitazione, fanno allungare i tempi di vendita soprattutto nelle aree esterne: ci vogliono mediamente 9 mesi prima di riuscire a concludere lo scambio.

Più veloci le tempistiche delle zone centrali e semicentrali, dove in media occorrono 6,5 mesi per raggiungere l’obiettivo di acquistare una nuova abitazione. Nella prima parte del 2013, la media del key market price, punto d’incontro ideale tra domanda e offerta, si è ulteriormente abbassata: il prezzo ideale di mercato oggi per la città non tocca i 3.700 euro al metro quadro per gli immobili di standing medio, mentre per quelli di pregio il kmp è vicino ai 7.000 euro al metro.

Il 34% del mercato è concentrato nelle zone di pregio e del centro, nel semicentro cittadino siamo al 22% mentre il 44% si divide fra periferia e hinterland. Circa il 30% della domanda richiede abitazioni di piccolo taglio mentre, all’opposto, la quota di richieste per grandi unità, comunque non superiori ai 150 mq, raggiunge il 30%.

Le richieste di appartamenti completamente da ristrutturare sono piuttosto modeste, pari a circa il 15% del totale. Di fatto sul mercato vi è disponibilità di immobili in discreto stato d’uso (30%) a cui, in pari misura, si rivolge la domanda. Molte famiglie tendono a rimanere nel quartiere d’origine: infatti il 60% degli acquisti non comportano trasferimenti di zona. Le provenienze da altre città rappresentano solo il 10% della  domanda presente sul mercato. Fra gli acquirenti, coloro che acquistano per la prima volta sono circa il 20%, mentre gli investitori non sono più del 10% della domanda complessiva.

 

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