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Mercato immobiliare: tutti i numeri di Milano

Presentato da Scenari Immobiliari e Vittoria Assicurazioni il rapporto 2018 ‘Milano over the Rainbow’ sull’andamento del mercato immobiliare nel capoluogo lombardo

Il Rapporto 2018 Milano over the rainbow, targato Scenari Immobiliari
Il Rapporto 2018 Milano over the rainbow, targato Scenari Immobiliari
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Si chiama ‘Milano over the rainbow’, un titolo già di per sé evocativo, il Rapporto 2018 presentato da Scenari Immobiliari e Vittoria Assicurazioni: un lavoro che fotografa la situazione attuale del mercato immobiliare di Milano ma soprattutto a delinearne le previsioni future.
Secondo lo studio, Milano, reduce da un Salone del Mobile dai numeri strabilianti, sta vivendo il suo ‘Rinascimento’: saranno, infatti, più di 40 gli interventi di edilizia che trasformeranno ulteriormente il volto del capoluogo lombardo nei prossimi anni, per una superficie totale di 12,5 milioni di metri quadri e 21 miliardi di euro: un’ingente opera di rinnovamento urbanistico e architettonico che porterà Milano ad assumere il ruolo di città leader in Italia dal punto di vista dello sviluppo economico e culturale.

Il rapporto sui nuovi modelli della città, introdotto da Mario Breglia, fondatore di Scenari Immobiliari, Istituto Indipendente di Studi e Ricerche, e da Maurizio Aloise di Vittoria Assicurazioni, è stato presentato da Francesca Zirnstein, sempre di Scenari Immobiliari, con successive argomentazioni e riflessioni, moderate da Mario Breglia, da parte di altre notevoli personalità, quali Giovanni Verga del Collegio degli Ingegneri e degli Architetti di Milano, l’architetto Cino Zucchi, Gregorio De Felice di Intesa San Paolo, Alessandro Balducci del Politecnico di Milano, Alexei Dal Pastro di Beni Stabili, Maria Grazia Lanero di Gianni, Origoni, Grippo, Cappelli & Partners, Davide Albertini Petroni di Risanamento, Joachim Sandberg di Cushman & Wakefield, Pierfrancesco Maran del Comune di Milano.

‘Milano over the rainbow’: numeri, stime, considerazioni

Somewhere over the rainbow, blue birds fly, and the dreams that you dream of, dream really do come true”, cantava Judy Garland: oltre l’arcobaleno i sogni diventano realtà. Forse per questo, il Rapporto 2018 sul mercato immobiliare di Milano porta il titolo ‘Milano over the rainbow’, Milano oltre l’arcobaleno, dove ciò che si immagina può diventare possibile. Un’espressione forte e significativa che mostra una Milano che guarda al futuro, ascolta e percepisce i nuovi flussi, si lascia travolgere dal vento del cambiamento, si muove seguendo le nuove correnti, e riesce finalmente a dialogare con le più grandi e moderne citta europee.

Il Rapporto riassume innanzitutto i dati numerici riferiti agli sviluppi degli ultimi anni: di 38,8 miliardi investiti in campo immobiliare in Italia tra il 2010 e il 2017, ben 16 miliardi, corrispondenti al 41% del totale hanno interessato l’area metropolitana di Milano. Un importante risultato che, stando alle previsioni, continuerà a crescere nel corso del 2018 di circa altri 7 miliardi.
Come già accennato, un terreno di circa 12,5 milioni di mq accoglierà nuovi grandi progetti, per una superficie sviluppata di 6 milioni di mq comprendente 2,9 milioni di mq riservati alla funzione residenziale, 1,2 milioni di mq al settore terziario, e 800000 mq alle attività commerciali.
Circa 700000 mq saranno messi a disposizione di ospedali, ambulatori, biblioteche, scuole, sedi associative, mentre 4,3 milioni di mq diventeranno aree per la vita all’aperto. Un business, quindi, con cifre da capogiro, un investimento di quasi 21 miliardi di euro.

La trasformazione dello skyline milanese potrà essere visibile già nei prossimi cinque anni, soprattutto per quanto riguarda edifici di tipo direzionale e commerciale (29%), seguiti da strutture di tipo residenziale e pubblico (24 e 18 %). Gli interventi edilizi già iniziati o programmati porteranno un valore aggiunto di 2,4 miliardi di euro ed emergeranno su una superficie di 730000 mq, consentendo alla città di Milano di prendere le redini nella difficile corsa al futuro, in un paese per troppi versi ancora molto arretrato.
Infatti, come dichiarato da Mario Breglia di Scenari Immobiliari: “Il Rinascimento urbanistico milanese (in un Paese ancora al Medioevo), è strettamente connesso con i cambiamenti della struttura economica e culturale della città. Dall’industria all’innovazione tecnologia e alla cultura in meno di 30 anni, effettuando la più consistente trasformazione urbana a livello delle grandi città europee. E tutto questo senza modificare l’anima della città, che è sempre accogliente con i nuovi abitanti e li invita a dare il meglio, in un clima di sana competizione e libertà di espressione”.

Non solo eventi culturali, mostre, fiere, installazioni: Milano è pronta per competere con l’Europa non dimenticando di venerare il passato ma mixando memoria e innovazione, per combattere la crisi con una rivoluzione, per ripristinare l’ ‘ordine’ dopo il ‘caos’. Chi decide di investire su Milano ne ha colto il grande potenziale: una città in grado di dare nuove spinte all’economia e allargare i propri confini, sia materiali che metaforici.

Siamo orgogliosi che il processo di miglioramento della città sia condotto da grandi player nazionali – ha poi affermato Maurizio Aloise di Vittoria Assicurazioni – capaci di riprendersi dopo la crisi economica, la spinta non deve interrompersi ma proseguire su settori di frontiera come la ricerca, la sanità, la qualità della vita. E dopo Milano, la grande sfida è rilanciare Roma”.

Quanto si investe a Milano in attività immobiliari ed edilizia?

Secondo ‘Milano over the rainbow’ di Scenari Immobiliari e Vittoria Assicurazioni, le attività immobiliari e dell’edilizia in generale giocano un ruolo importante nella città di Milano. Pesano infatti l’8,5 % del valore aggiunto nazionale, pari a circa 22 miliardi di euro e al 15,5 % del valore aggiunto metropolitano.
In relazione a tale aspetto, però, la città di Roma supera Milano di 2 miliardi (presenta infatti 24 miliardi di euro di valore aggiunto), ma se si tiene conto del contributo pro capite il risultato si ribalta: da questa prospettiva, Milano supera del 20 % il contributo romano.
L’incidenza è migliorabile – il 15,5 % di Milano non solo viene superato da Roma, con il 18 %, ma anche da Torino con il 17,7 % e da Napoli con il 18, 6 % – ma non è detto che il dato sia necessariamente negativo: potrebbe altresì voler significare che a Milano si investe anche in altri circuiti economici e non solo in quello immobiliare.

Dal punto di vista delle compravendite, invece, Milano oltrepassa Roma con 56000 compravendite, nel 2017, contro le 45000 della Capitale.
Inoltre, si è registrato un numero di transazioni, sempre nel corso del 2017, maggiore del 6,5 % rispetto al 2016 (con un 42% di compravendite solo a Milano e la restante percentuale nei comuni dell’area metropolitana, che tuttavia sono riusciti a ottenere notevoli risultati).
Le unità immobiliari transate nel 2017 sono state 33200 (+12,2 % sul 2016): già nel 2015 si era avvertita un’inversione di tendenza, dopo circa 7 anni di crisi.
Crisi superata anche per quanto riguarda il fatturato: 9,7 miliardi di euro in più nel 2017 rispetto al 2016.

Per quanto riguarda i prezzi medi di vendita nel comune di Milano sempre nell’anno 2017, le cifre significative sono le seguenti:

  • 8500 euro/mq nelle aree centrali della città;
  • 4900 euro/mq nelle zone semicentrali;
  • 3300 euro/mq in periferia.

Tali quotazioni immobiliari fanno comprendere come ormai, soprattutto nei punti di maggior interesse storico-artistico, i prezzi abbiano superato i valori pre-crisi, mantenendo una media stabile.
Nelle zone non proprio centrali, fino alla periferia, invece, l’andamento è variabile ma comunque in positivo. Il consolidarsi delle linee metropolitane M4 ed M5 (soprattutto con l’aggiunta di due fermate, Monumentale e Garibaldi) ha fatto crescere la valutazione immobiliare in aree come Lotto-Fiera_Portello, Garibaldi-Corso Como-Isola, Gerusalemme-Monumentale-Procaccini. Grandi opere di rigenerazione urbana, miglioramento delle vie di trasporto e di comunicazione e creazione di spazi di aggregazione sociale – basti pensare all’impatto più che positivo di piazza Gae Aulenti o del Bosco Verticale di Boeri – hanno, nel tempo, fortemente inciso sul mercato.

Infatti, nonostante le aree centrali continuino a mantenere il loro status, alcune zone, riqualificate negli ultimi anni, dotate di ampi spazi anche verdi, con edifici più efficienti e contemporanei, sono diventate nuovi poli di attrazione, come quello tra Garibaldi e Porta Volta, situata tra la cerchia dei bastioni e lo scalo ferroviario Farini, tra l’altro prima in classifica in relazione all’aumento dei prezzi di vendita. Questo fenomeno, indubbiamente, contribuirà con il tempo a colmare il gap esistente tra ‘il centro’ e la periferia, determinando invece un’unica e solida realtà, dinamica e sostenibile.

Un’altra analisi da non perdere, presentata durante il Salone del Mobile 2018, è quella pubblicata da Mediobanca e Compass relativa al settore del legno-arredo.

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