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Scali ferroviari, si parte: accordo Comune-Fs per la riqualificazione

675mila m2 di verde, 97 milioni di euro per la Circle Line, 3.400 alloggi per edilizia sociale: è quanto prevede l’accordo di programma sulla riqualificazione degli scali ferroviari dismessi di Milano

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L’Accordo di Programma sottoscritto da Comune di Milano, Regione Lombardia, Ferrovie dello Stato Italiane con Rete Ferroviaria Italiana e Fs Sistemi Urbani, e Savills Investment Management Sgr (proprietaria del 10% dello Scalo Farini) per la riqualificazione di 7 scali ferroviari dismessi, che in totale occupano una superficie di 1.250mila m2 – Farini 618.733 m2; Greco 73.526 m2, Lambrate 70.187 m2, Porta Romana 216.614 m2, Rogoredo 21.132 m2, Porta Genova 89.137 m2, San Cristoforo 158.276 m2 – è il più grande piano di rigenerazione urbana che riguarderà Milano nei prossimi 20 anni.

L’Accordo, che recepisce le richieste indicate lo scorso novembre dal Consiglio Comunale e le istanze emerse durante il lungo percorso di partecipazione e dibattito pubblico che ha coinvolto oltre 60mila cittadini, prevede oltre 675mila m2 di verde, pari al 65% delle aree dismesse, 97 milioni di euro per interventi sulla Circle Line, almeno il 32% delle volumetrie complessive destinate a funzioni non residenziali, almeno il 30% delle volumetrie complessive destinate a residenza sociale e convenzionata.

L’Accordo definisce l’obbligo per gli operatori di sviluppare concorsi aperti in due gradi per i masterplan di Farini, Romana e Genova, oltre che per i parchi, gli spazi pubblici e gli edifici pubblici più rilevanti su tutte le aree. L’accordo fissa inoltre l’obiettivo di avviare le procedure concorsuali per il masterplan dello scalo Farini nei primi sei mesi dall’approvazione dell’Accordo. Si prevede infine il ricorso a bandi per l’uso temporaneo degli scali, preferibilmente per funzioni ed attività legate ai giovani.

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Funzioni
L’Accordo delinea le vocazioni funzionali per i singoli scali: un’oasi naturalistica di 140 mila m2 a San Cristoforo, moda e al design a Porta Genova, parco a Farini, che potrà ospitare anche funzioni pubbliche, attività connesse al mondo universitario a Lambrate e Greco (residenze universitarie), attività di natura culturale e connesse al distretto dell’agricoltura innovativa a Porta Romana.
L’Accordo di Programma è accompagnato dal Documento di Visione Strategica redatto dagli uffici comunali con il supporto del Politecnico di Milano e approfondisce i temi posti dalla delibera e dalla mozione di iniziativa consiliare e i temi toccati nel corso del dibattito nei Municipi. Il documento sarà alla base delle linee guida per la definizione dei bandi di concorso per i masterplan e per le fasi attuative.

Verde e spazio pubblico
Tutti gli scali dovranno avere almeno il 50% delle aree a verde. In particolare, verranno realizzati un grande parco unitario di oltre 300mila m2 allo Scalo Farini, che diventerà così il terzo più esteso della città insieme a Parco Montestella dopo Lambro e Sempione, un parco di 90mila m2 a Porta Romana e un’oasi naturalistica di 140mila m2 (pari al 100% della superficie totale dello scalo) a San Cristoforo.
Inoltre, saranno realizzati circa 200mila m2 di connessioni ecologiche lungo i binari ferroviari, compreso il progetto Rotaie Verdi sulla cintura sud della città e il percorso ciclopedonale lungo i binari in direzione Chiaravalle.

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Circle Line
200mila m2 resteranno di competenza delle Ferrovie dello Stato Italiane, che nel prossimo decennio investiranno circa 1 miliardo di euro sul sistema ferroviario del nodo milanese. L’Accordo di Programma comprende l’impegno per 97 milioni di euro di investimenti finalizzati alla costruzione e all’ammodernamento delle stazioni lungo la cosiddetta Circle Line, l’anello ferroviario destinato a fornire servizi ferroviari di lunga percorrenza, con fermate a distanza media di un chilometro e frequenze di tipo metropolitano (fino a tre minuti).

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Oltre ai 50 milioni generati dalle plusvalenze per l’alienazione delle aree, che finanzieranno lo studio di fattibilità per lo sviluppo della cintura nord della Circle Line, la costruzione della nuova stazione di Stephenson e dei necessari adeguamenti per le stazioni di San Cristoforo, Greco-Pirelli e Romolo, 22 milioni andranno a finanziare le nuove stazioni di Tibaldi e Porta Romana, 5 milioni integreranno gli investimenti per migliorare l’accessibilità della stazione di Greco Pirelli, 20 milioni saranno destinati alla nuova stazione di Dergano. Il 50% delle plusvalenze che potranno aversi oltre i 50 milioni già citati, inoltre, andranno a finanziare ulteriori interventi sul nodo ferroviario milanese.

Oneri ed extraoneri
Nelle casse del Comune entreranno oneri ed extraoneri per circa 214 milioni di euro, che saranno investiti nell’urbanizzazione, accessibilità e riconnessione delle aree – in particolare, 46 milioni per la trasformazione di Farini, 30 milioni per Porta Romana e 5 milioni per Porta Genova. Oltre ai 133 milioni di euro di oneri di urbanizzazione che, secondo le stime, gli operatori dovranno versare all’Amministrazione, sono previsti extraoneri pari a 81 milioni di euro (80 milioni da parte di FS Italiane e 1 milione da parte di Savills Investment Managment Sgr).

Volumetrie
Rispetto all’accordo del 2015, restano invariate le volumetrie, con un indice di edificabilità medio dello 0,65, ma saranno redistribuite per garantire un migliore mix abitativo negli scali di maggior dimensione e la concentrazione degli alloggi nelle aree con maggior disponibilità di servizi e trasporti. Si costruirà meno a Lambrate (-10mila m2 pari a una riduzione del 30%), a Greco (-4mila m2 pari a una riduzione del 14%) e a Rogoredo (-4mila m2 pari a una riduzione del 20%). L’incremento volumetrico si realizzerà invece allo Scalo Porta Romana (+ 14mila m2 pari a un aumento del 9%) e a Porta Genova (+4mila m2 di edilizia sociale pari a un aumento del 10%), con un probabile sviluppo in altezza.
Oltre il 32% delle volumetrie complessive saranno destinate a funzioni non residenziali (uffici, commercio, manifattura, artigianato, logistica, servizi privati). Nel precedente Accordo il vincolo riguardava solo il 6% delle volumetrie. L’incremento più significativo riguarda gli scali di Farini e Romana, con circa 800 alloggi destinati al ceto medio, in vendita, in affitto o in affitto a riscatto. Confermati il vincolo del 70% di non residenziale a Porta Genova e il divieto di costruire centri commerciali e grandi strutture di vendita.
Almeno il 30% del costruito (di cui 40% in locazione, pari a circa 1.360 alloggi) sarà destinato a edilizia convenzionata ordinaria (7%) e soprattutto housing sociale (23%) con circa 2.600 alloggi per una superficie di 155mila m2, di cui 2/3 (100mila m2) a Farini, Romana e Genova. Tra questi, saranno realizzati 370 alloggi a canone sociale di cui 305 a Farini e Romana. L’edilizia residenziale libera non dovrà superare il 38% dell’edificabile.
L’Accordo dovrà essere ratificato dal Consiglio Comunale entro 30 giorni dalla sottoscrizione. I primi cantieri sono previsti fra tre anni, a partire dall’area più grande: lo scalo Farini.

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