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Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad us...

Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo

La Camera dei deputati ed il Senato della Repubblica hanno
approvato;
IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA
Promulga
la seguente legge:
Capo I
LOCAZIONE DI IMMOBILI ADIBITI AD USO ABITATIVO
Art. 1.
(Ambito di applicazione).
1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo,
di seguito denominati “contratti di locazione”, sono stipulati o
rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della
presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell’articolo 2.
2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della
presente legge non si applicano:
a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai
sensi della legge 1° giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle
categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti
esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti
del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità
di cui al comma 3 dell’articolo 2 della presente legge;
b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si
applica la relativa normativa vigente, statale e regionale;
c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.
3. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7 e 13 della
presente legge non si applicano ai contratti di locazione stipulati
dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze
abitative di carattere transitorio, ai quali si applicano le
disposizioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice
civile. A tali contratti non si applica l’articolo 56 della legge
27 luglio 1978, n. 392.
4. A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente
legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta
la forma scritta.
Art. 2.
(Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione) (3a).
1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non
inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono
rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui
il locatore intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo
stesso le opere di cui all’articolo 3, ovvero vendere l’immobile
alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3.
Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha
diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni
o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria
intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte
almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve
rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla
data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In
mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto
alla data di cessazione della locazione. In mancanza della
comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato
tacitamente alle medesime condizioni.
2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1, i
contraenti possono avvalersi dell’assistenza delle organizzazioni
della proprietà edilizia e dei conduttori.
3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono
stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone,
la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto
dall’articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto
dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali
sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede
locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le
organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che
provvedono alla definizione di contratti-tipo. Al fine di
promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata,
provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta
giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell’articolo
4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni
firmatarie, presso ogni comune dell’area territoriale interessata.
4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i
comuni possono deliberare, nel rispetto dell’equilibrio di
bilancio, aliquote dell’imposta comunale sugli immobili (ICI) più
favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di
abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli
accordi stessi. I comuni che adottano tali delibere possono
derogare al limite minimo stabilito, ai fini della determinazione
delle aliquote, dalla normativa vigente al momento in cui le
delibere stesse sono assunte. I comuni di cui all’articolo 1 del
decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con
modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive
modificazioni, per la stessa finalità di cui al primo periodo
possono derogare al limite massimo stabilito dalla normativa
vigente in misura non superiore al 2 per mille, limitatamente agli
immobili non locati per i quali non risultino essere stati
registrati contratti di locazione da almeno due anni.
5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non
possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli
di cui all’articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le
parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è
prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di
disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli
usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3,
ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui
al medesimo articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga
biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura
per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del
contratto comunicando la propria intenzione con lettera
raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della
scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato
tacitamente alle medesime condizioni.
6. I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata
in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono
disciplinati dal comma 1 del presente articolo.
(3a) Per le detrazioni per canoni di locazione, vedi art. 6, comma
1, lett. h), L. 23 dicembre 1999, n. 488, a decorrere dal periodo
d’imposta 1999.
Art. 3.
(Disdetta del contratto da parte del locatore).
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1
dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai
sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi
della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone
comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i
seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso
abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del
coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo
grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o
comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche,
cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare
l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le
predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di
cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio
libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente
danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere
assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di
ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista
l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la
demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove
costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano,
il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e
per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero
dell’immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione
nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente
l’immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non
abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a
quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al
conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare
con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio
1978, n. 392.
2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i
motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per
l’esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o
dell’autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità
dell’azione di rilascio. I termini di validità della concessione o
dell’autorizzazione decorrono dall’effettiva disponibilità a
seguito del rilascio dell’immobile. Il conduttore ha diritto di
prelazione, da esercitare con le modalità di cui all’articolo 40
della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i
lavori, concede nuovamente in locazione l’immobile. Nella
comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di
nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1,
sul quale la disdetta è fondata.
3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità
dell’alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di
disdetta ai sensi del presente…

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