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Determinazione degli elementi di valutazione relativi allo stato di ...

Determinazione degli elementi di valutazione relativi allo stato di conservazione e di manutenzione degli immobili, ai sensi dell'art. 21 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

dm 09/10/1978

LOCAZIONE DI COSE
Decreto Ministeriale 9 ottobre 1978 (in Gazz. Uff., 11 ottobre, n.
284). — Determinazione degli elementi di valutazione relativi allo
stato di conservazione e di manutenzione degli immobili, ai sensi
dell’art. 21 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Il Ministro dei lavori pubblici:
Visto l’art. 21 della legge 27 luglio 1978, n. 392, che, ai fini
della determinazione del valore locativo, attribuisce al Ministro dei
lavori pubblici il potere di indicare analiticamente gli elementi di
valutazione relativi allo stato di conservazione e manutenzione
dell’unità immobiliare;

Decreta:

Art. 1.

Condizioni per la valutazione dello stato dell’immobile.

Gli elementi propri dell’unità immobiliare, di cui al secondo comma
dell’articolo 21 della legge 27 luglio 1978, n. 392, nonchè gli
elementi comuni di cui allo stesso comma, si considerano,
singolarmente presi, in condizioni scadenti quando si verifichino le
condizioni di seguito indicate per ognuno dei suddetti elementi.

Art. 2.

Elementi propri dell’unità immobiliare.

1) Pavimenti.

I pavimenti della superficie interna dell’alloggio, calcolata ai
sensi dell’art. 13, comma primo, lettera a), della legge 27 luglio
1978, n. 392, si considerano in condizioni scadenti quando sia
presente anche una sola delle carenze di cui alle seguenti lettere
a), b), c) e d):
a) il manto di finitura risulti mancante in misura superiore al
20% della superficie dell’alloggio;
b) il manto di finitura risulti sconnesso o instabile o lesionato
nei suoi elementi costitutivi in misura superiore al 20% della
superficie dell’alloggio;
c) il manto di finitura presenti le carenze di cui ai precedenti
punti a) e b) in misura complessivamente superiore al 20% della
superficie dell’alloggio;
d) il manto di finitura presenti uno stato di umidità permanente,
anche in un solo vano dell’alloggio.

2) Pareti e soffitti.

Le pareti ed i soffitti interni si considerano in condizioni
scadenti quando sia presente anche una sola delle carenze di cui alle
seguenti lettere a), b), e c), ovvero quando ricorrano le condizioni
previste da almeno due delle lettere d), e) ed f):

a) l’intonaco o altro tipo di parametro non siano stati portati a
compimento o risultino gravemente deteriorati in misura superiore al
10% della superficie complessiva delle pareti e dei soffitti;
b) l’intonaco o altro tipo di parametro presentino uno stato di
umidità permanente anche in un solo vano dell’alloggio;
c) le pareti e i soffitti presentino lesioni diffuse e passanti;
d) l’intonaco o altro tipo di parametro presentino lesioni
diffuse e passanti;
e) il rivestimento dei vani adibiti a servizi igienici o a cucina
risulti sconnesso o instabile o lesionato in misura complessivamente
superiore al 20% delle superfici rivestite;
f) i soffitti in legno o simili risultino instabili ovvero
sconnessi anche in uno solo dei vani.

3) Infissi.

Gli infissi dell’alloggio, compresi i vani che hanno un uso diverso
da quello abitativo, si considerano in condizioni scadenti quando si
verifichi anche una sola delle carenze di cui alle seguenti lettere
a), b) e c):

a) manchi anche uno solo degli infissi di chiusura corrispondenti
alle aperture esterne;
b) almeno un terzo del numero degli infissi di chiusura delle
aperture esterne, compresi quelli di oscuramento se esistenti,
persiane incluse, presenti evidenti difetti strutturali che ne
impediscano il funzionamento od una normale tenuta agli agenti
atmosferici;
c) manchino gli infissi interni di chiusura dei vani adibiti a
servizi igienico-sanitari.

4) Impianto elettrico.

L’impianto elettrico interno all’alloggio si considera in
condizioni scadenti quando si verifichino almeno due delle carenze di
cui alle seguenti lettere a), b) e c):

a) anche uno solo dei vani non risulti collegato all’impianto con
almeno due fra punti luce e prese di corrente;
b) l’impianto dell’alloggio, per sue caratteristiche intrinseche,
non risulti dimensionato per un carico di almeno 3 kW;
c) siano mancanti i dispositivi di sicurezza, costituiti da
interruttori automatici.
5) Impianto idrico e servizi igienico-sanitari.

L’impianto idrico ed i servizi igienico-sanitari relativi
all’alloggio si considerano in condizioni scadenti quando sia
presente anche una sola delle carenze di cui alle seguenti lettere
a), b), c), d) ed e):

a) l’impianto di distribuzione e di accumulo dell’acqua presenti
carenze igieniche o difetti di adduzione;
b) l’alloggio venga rifornito esclusivamente attraverso un
impianto idrico a gravità;
c) negli immobili classificati A¿1, A¿2 e A¿7 in nessuno dei vani
all’uopo adibiti siano presenti e funzionanti i tubi di adduzione
dell’acqua calda agli apparecchi ivi esistenti;
d) anche uno solo degli apparecchi igienico-sanitari, se
l’alloggio ha un solo bagno, presenti difetti di installazione o
rotture che non ne consentano l’impiego;
e) limitatamente alla rete interna dell’alloggio, vi siano
perdite o si registri un funzionamento non idoneo dei condotti di
scarico dovuti a carenze tecnico-strutturali.

6) Impianto di riscaldamento.

L’impianto di riscaldamento dell’alloggio si considera in
condizioni scadenti quando sia presente anche una sola delle carenze
di cui ai seguenti punti a) e b):

a) negli immobili classificati A¿1, A¿2 e A¿7 le fonti fisse di
riscaldamento non siano presenti in almeno due terzi dei vani
abitabili di cui l’alloggio è costituito, escluso il vano adibito a
cucina;
b) le tubature o le altre componenti dell’impianto interne
all’alloggio, presentino perdite o carenze funzionali che non
consentano un uso idoneo dell’impianto stesso in almeno due terzi dei
vani abitabili.

Art. 3.

Elementi comuni.

1) Accessi, scale e ascensore.

Gli accessi, le scale e l’ascensore compresi nell’immobile ed a
servizio diretto dell’unità immobiliare si considerano in condizioni
scadenti quando sia presente una sola delle carenze di cui ai
seguenti punti a), b), c) e d):

a) gli accessi dagli spazi di uso pubblico siano privi di infissi
di chiusura;
b) gli accessi ed il vano scala di collegamento interpiano
presentino nelle pavimentazioni o nelle pareti o nei soffitti le
carenze precedentemente definite, per le stesse voci, relativamente
agli elementi propri dell’unità immobiliare di cui al precedente art.
2;
c) il 10% della superficie dei gradini della scala di
collegamento interpiano risulti di difficile agibilità, in quanto
evidentemente sconnessa o instabile o lesionata o gravemente usurata;
d) l’ascensore sia permanentemente in disuso, carenza da
considerare limitatamente agli edifici con oltre tre piani fuori
terra e solo per gli alloggi situati al quarto piano e superiori.

2) Facciate, coperture e parti comuni in genere.

Le facciate, le coperture e le parti comuni in genere dell’immobile
nel quale è compreso l’alloggio, si considerano in condizioni
scadenti quando sia presente anche una sola delle carenze di cui ai
seguenti punti a), b) e c):

a) le facciate dell’edificio abbiano l’intonaco od altri tipi di
paramento non portati a compimento, o gravemente deteriorati, in
misura superiore al 10% della superficie complessiva della facciata,
ovvero presentino lesioni diffuse e passanti o risultino in uno stato
di umidità permanente;
b) le coperture dell’edificio consentano l’infiltrazione di acque
piovane o risultino, se impraticabili, inutilizzabili per il
deterioramento di alcune componenti, sempre che ne sia prevista
l’utilizzazione da parte del locatario;
c) le parti comuni, diverse da quelle già considerate, e solo
quando contribuiscano a definire le caratteristiche generali
dell’immobile, non siano convenientemente utilizzabili.

Art. 4.

Disposizioni particolari.

Quando ai fini della determinazione delle condizioni scadenti di un
elemento, si parla di carenze contenute in una lettera, si intende
far riferimento a tutte le carenze considerate dalla lettera
medesima, che possono ovviamente ricorrere insieme o separatamente.
Ai fini dell’applicazione delle presenti disposizioni, non si tiene
conto, a meno che non sia espressamente previsto per i singoli
elementi, dei vani che hanno un uso diverso da quello abitativo.
In relazione al penultimo comma dell’art. 21 della legge 27 luglio
1978, n. 392, l’unità immobiliare si considera:
a) priva di impianto elettrico anche quando, pur essendo
l’impianto stesso correttamente predisposto all’interno
dell’alloggio, non è possibile ottenere l’allacciamento alla rete
pubblica per ragioni obiettivamente imputabili al locatore;
b) priva di impianto idrico anche quando, pur essendo l’impianto
stesso correttamente predisposto all’interno dell’alloggio, non è
possibile ottenere l’allacciamento alla rete pubblica o non pervenga
acqua potabile nella cucina e nei servizi igienici per ragioni
imputabili al locatore;
c) priva di servizi igienico-sanitari se, all’interno
dell’alloggio ed in appositi locali, non siano presenti almeno tazza,
lavabo e vasca da bagno o doccia.

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