Architetto.info - Architetto.info | Architetto.info

Canoni e disposizioni demaniali...

Canoni e disposizioni demaniali

Circolare 04.10.99 n. 198 – Ministero delle Finanze
MATERIA FISCALE: Canoni e disposizioni demaniali
OGGETTO Legge n. 431 del 1998 recante la disciplina delle locazioni
e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo.
TESTO

La legge n. 431 del 9 dicembre 1998 ha introdotto
una nuova ed organica disciplina in materia di locazioni e di
rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo ponendo fine al
regime dell’equo canone e dei patti in deroga. Infatti i
commi 3 e 4 dell’articolo 14 abrogano espressamente l’articolo 11
della legge 359/92 nonche’, limitatamente alle locazioni
abitative le disposizioni piu’ significative della legge 392/78
(31 articoli) e in particolare gli articoli da 12 a 25 che
disciplinavano il regime parametrico dell’equo canone. Le
disposizioni inderogabili della legge 392/78 rimaste in vigore
(ad esempio gli articoli 7 e 8), mantengono la loro natura di norme
inderogabili.
La riforma delle locazioni abitative configura un
nuovo regime pattizio basato su tre presupposti fondamentali:
a) liberalizzazione del canone locatizio;
b) certezza della durata del rapporto;
c) incentivi e benefici fiscali al locatore.
Si ritiene utile al riguardo illustrare le disposizioni
di maggior rilievo.
A) AMBITO DI APPLICAZIONE
L’articolo 1, comma 1, stabilisce che la legge ha
per oggetto esclusivamente gli immobili adibiti ad uso
abitativo con conseguente esclusione degli immobili ad uso diverso.
Sono esclusi dall’ambito di applicazione del nuovo regime
una serie di contratti di locazione ad uso abitativo in relazione
alla particolare qualita’ dell’immobile ovvero in relazione alla
destinazione voluta dal contraente.
Nel primo gruppo di casi, che qui interessano, il
legislatore elenca:
a) gli immobili vincolati ai sensi della legge 1 giugno
1939 n. 1089. L’applicazione del vincolo determina l’automatica
inclusione del cespite nella categoria catastale A/9;
b) gli immobili inclusi nelle categorie catastali A/1 tipo
signorile, A/8 ville e A/9 castelli e palazzi artistico
storici. Le suddette tipologie sono sottoposte esclusivamente
alla disciplina di cui all’articolo 1571 e seguenti del codice
civile;
c) gli alloggi di edilizia residenziale pubblica ai quali si
applica la relativa normativa vigente, statale e regionale.
B) MODALITA’ DI STIPULA E DI RINNOVO DEI CONTRATTI
Tipologie o modelli contrattuali
La legge, all’articolo 2 individua due
tipologie o modelli contrattuali:
1. Contratto libero (articolo 2, comma 1).
. le parti possono definire autonomamente l’entita’
del canone, dell’aggiornamento ISTAT ed altri aspetti contrattuali;
. e’ necessario indicare una durata minima dei contratti stabilita
in anni 4 con rinnovo automatico di altri quattro anni salva la
facolta’ di diniego del locatore in base a tassativi motivi e
previo preavviso di sei mesi, come previsto dall’articolo 3.
Al conduttore non e’ riconosciuto il diritto di disdettare il
contratto per evitare una seconda durata contrattuale.
Solo alla seconda scadenza “ciascuna delle parti ha diritto di
attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la
rinuncia.
. assistenza facoltativa delle organizzazioni dei
proprietari e degli inquilini.
2. Contratto assistito (articolo 2, comma 3) o ad autonomia privata
assistita.
. le parti possono adire a contratti tipo definiti sulla base di
procedure che fanno perno sulla negoziazione di accordi locali
fra associazioni della proprieta’ e degli inquilini;
. gli accordi locali sono coordinati a livello nazionale da una
convenzione quadro, che e’ stata sottoscritta in data 8 febbraio
1999, e recepita nel decreto interministeriale del 5.3.1998 ai
sensi dell’articolo 4, comma 1.
Tale convenzione ha fissato i criteri per la determinazione
dei canoni di locazione nella contrattazione territoriale
stabilendo che, su convocazione dei comuni, le organizzazioni
della proprieta’ edilizia e dei conduttori, devono individuare
insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee per valori di
mercato, dotazioni infrastrutturali, tipi edilizi. Per ogni zona
individuata devono prevedere un valore minimo e massimo del
canone. Nella definizione del canone effettivo, collocato tra il
valore minimo e il valore massimo, le parti contrattuali, assistite
dalle organizzazioni di categoria, tengono conto dei seguenti
elementi:
– tipologia dell’alloggio;
– stato manutentivo dell’alloggio e dello stabile;
– presenza di spazi comuni;
– dotazione di servizi igienici;
. il contratto ha la durata minima di 3 anni prorogabili di
ulteriore 2 anni, salva la facolta’ di diniego del locatore
in base a tassativi motivi e previo motivato preavviso di sei mesi,
come previsto dall’articolo 3.
C) REQUISITO ESSENZIALE DELLA FORMA SCRITTA
Il comma 4, dell’articolo 1, prevede che a decorrere
dall’entrata in vigore della legge, per la stipula di validi
contratti e’ richiesta la forma scritta. Con questa
disposizione il legislatore pone un ben preciso limite alla
autonomia privata, in sintonia con l’articolo 1325 del codice
civile in virtu’ del quale “la forma quando risulta prescritta
dalla legge sotto pena di nullita’” costituisce un requisito
essenziale ad substantiam. Pertanto qualora tale requisito
essenziale non sia osservato l’atto e’ nullo.
D) RILASCIO DEGLI IMMOBILI
Dalla data di entrata in vigore della legge 431/98, nei
comuni ad alta densita’ abitativa, diventa privo di efficacia il
D.L. 551/88 e viene meno la competenza del Prefetto, quale
organo amministrativo, deputato a graduare e concedere la forza
pubblica per l’esecuzione degli sfratti. Il decreto del Pretore che
fissa la data di esecuzione dello sfratto costituisce
autorizzazione all’ufficiale giudiziario a servirsi della forza
pubblica.
E) DISPOSIZIONI TRANSITORIE
Ai contratti in corso alla data di entrata in vigore
della legge continuano ad applicarsi le normative in materia di
locazione vigenti prima di tale data.
Delineato per sommi capi il nuovo quadro normativo e’
necessario ora disciplinare la sua concreta applicazione agli
immobili ad uso abitativo di proprieta’ dello Stato gestiti dal
Dipartimento del Territorio – Direzione Centrale del Demanio, in
armonia per quanto compatibile con il Regolamento di cui al D.M. n.
152/98 nonche’ con le specifiche finalita’ a cui risponde l’uso di
tali beni.
La riforma delle locazioni abitative ha
espressamente abrogato, limitatamente alle locazioni abitative,
le disposizioni piu’ qualificanti della legge n. 392/78 e
segnatamente quelle che individuano i criteri di calcolo dell’equo
canone.
Per effetto della intervenuta abrogazione di tali norme, a
cui faceva rinvio la legge dell’8 maggio 1998 n. 146, articolo 23,
ne consegue che anche per gli alloggi assegnati ai dipendenti
pubblici, si deve fare riferimento alla nuova disciplina per quanto
concerne la determinazione del canone.
Invero pur trattandosi in questo caso di rapporto di
diversa natura, (in quanto non contratti di locazione ma atti di
concessione) tuttavia, come affermato dalla giurisprudenza – in
particolare dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 417 del
24.11.1994 -, quanto alla determinazione del canone, si deve far
riferimento alle modalita’ previste dalle norme in esame e
precisamente dall’articolo 2, comma 3, (illustrate nel
precedente punto sub B).
Considerata, quindi, nella fattispecie, la natura
concessoria del titolo di godimento, il canone effettivo, da
individuarsi nell’intervallo tra il valore minimo e il valore
massimo (vedi precedente punto B. 2), e’ fissato dagli Uffici del
Territorio con riferimento ai seguenti elementi:
– tipologia dell’alloggio;
– stato manutentivo dell’alloggio e dello stabile;
– presenza di spazi comuni;
– dotazione di servizi igienici.
Il canone cosi’ quantificato, da aggiornarsi annualmente
sulla base del 100% degli indici ISTAT maturati, si applica alle
concessioni in procinto di stipula o di rinnovo. Pertanto e’
opportuno attendere che si formalizzino gli accordi territoriali.
Viceversa, in via transitoria, per le concessioni in corso
e fino alla data di scadenza del titolo, continuano ad
applicarsi, ad ogni effetto, le disposizioni normative vigenti
alla data di entrata in vigore della nuova legge.
Gli immobili ad uso abitativo liberi e disponibili e
quelli che sono sul punto di rendersi tali, dovranno essere
preferibilmente alienati, con le modalita’ previste nella circolare
172/T.
Inoltre, al fine di ristabilire una situazione di
legittimita’ nell’uso degli alloggi, gli Uffici periferici si
attiveranno per recuperare quelli occupati senza i requisiti e
i titoli necessari, ponendo in essere tutti gli strumenti di
tutela previsti e accelerando la ricognizione del predetto
patrimonio piu’ volte richiesta e sollecitata.
Si segnala a tal riguardo che, dall’entrata in vigore
della riforma degli affitti, diventa privo di efficacia il D.L.
551/1988 e viene meno la competenza del Prefetto quale organo
amministrativo deputato a concedere la forza pubblica. Gli uffici
pertanto, qualora agiscano in autotutela, potranno richiedere
direttamente la forza pubblica al momento dell’emanazione
dell’ordinanza di sfratto. Qualora, invece, sussista una sentenza
pretorile di…

[Continua nel file zip allegato]

Architetto.info